Проверка квартиры перед авансом: что смотреть по порядку

Проверка — это не стопка справок ради спокойствия, а поиск ответов на три вопроса: продаёт ли квартиру тот, кто вправе её продавать; не появится ли потом кто-то с правами на неё; и совпадает ли то, что в документах, с тем, что вы видели своими глазами.

Шаг первый: кто собственник

• Свежая выписка из реестра, а не та, что «была в июне». Между июнем и авансом могло произойти многое.
• Совпадение паспорта и данных в выписке до буквы. Смена фамилии должна быть подтверждена документом.
• Если продаёт представитель по доверенности — отдельная внимательность: срок, полномочия, действительность, возможность связаться с самим собственником.
• Если собственников несколько — согласие всех и понимание, кто на сделке будет лично.

Шаг второй: как квартира досталась

Основание перехода права определяет риски. Наследство — вопрос других наследников. Приватизация — вопрос отказавшихся от неё, за которыми может сохраняться право пользования. Договор ренты — отдельная история со своими правилами. Покупка на маткапитал — доли детей, без выделения которых сделку потом можно оспорить.

Шаг третий: кто в квартире зарегистрирован

1. Кто прописан сейчас и кто был прописан раньше.
2. Есть ли несовершеннолетние и куда они будут выписаны.
3. Есть ли люди, снятые с учёта временно: армия, лечебные учреждения, места лишения свободы.
4. Письменное обязательство о сроках снятия с учёта — в договор, а не на словах.

Шаг четвёртый: долги и ограничения

• Задолженность по коммунальным платежам и по взносам на капремонт: долг по капремонту переходит к новому собственнику.
• Аресты, залоги, судебные споры, признаки банкротства продавца.
• Ипотека и порядок её погашения в сделке — кто, когда и какими деньгами.

Шаг пятый: сама квартира

Сверьте планировку с документами. Снесённая кладовка и перенесённая мокрая зона — разные истории: первая решается, вторая может стоить покупателю ипотеки и денег. Фотографируйте несоответствия сразу и показывайте клиенту до аванса, а не после.

Тревожные признаки, при которых стоит остановиться

Спешка, скидка «если сегодня», нежелание показывать оригиналы, продажа по доверенности при недоступном собственнике, недавняя цепочка переходов права — каждый признак по отдельности объясним, три подряд означают, что сделку лучше не вести.

И главное: проверка нужна не для того, чтобы вы взяли на себя ответственность юриста. Она нужна, чтобы вовремя сказать клиенту: «Вот здесь риск, дальше — к юристу». Агент, который так делает, теряет одну сделку и приобретает репутацию.